Tudo sobre a vida em condomínio
 
Fonte Inovalle Condomínios - 05/02/2013 - 10h36min Imprimir
Tudo sobre  a vida em condomínio

DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS

1º -
Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma de acordo com o respectivo destino desde que não prejudiquem a segurança e solidez dos prédios, que não infrinjam as normas legais ou as disposições das Convenções.

2º -
Usar, gozar das partes comuns do(s) prédio(s) desde que não impeçam idêntico uso e gozo por parte dos demais condôminos, observados as mesmas restrições do artigo anterior.

DA ADMINISTRAÇÃO

1º - A Administração do Condomínio é dirigida pelo Síndico, eleito por um período de 2 anos e terá, em seu impedimento, como substituto  um Subsíndico também eleito por período igual. O Síndico, será assessorado por um  Conselho Consultivo, eleitos na forma estabelecida pela Convenção do Condomínio, com a função precípua de fiscalizar  os atos do mesmo. Constatando-se a ausência ou impedimento do Síndico, assumirá as funções do mesmo o Subsíndico eleito;

DOS FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

1º -
Compete única e exclusivamente ao Síndico, ou a pessoa por ele indicada, entre estas, a própria Empresa Administradora, fiscalizar e chefiar os empregados do condomínio;

2º - Todos os funcionários deverão ser tratados com urbanidade e respeito, para que possam desempenhar bem as suas funções, cabendo igual tratamento aos condôminos por parte dos funcionários;

3º - Ficam os proprietários,  proibidos de utilizarem os serviços dos empregados do Condomínio, para fins particulares, durante o seu período de expediente, ficando o empregado infrator, sujeito à advertência, e em caso de reincidência, demissão por justa causa;
Parágrafo Único – Fica proibido aos funcionários a prática de atividades alheias às suas funções;

DOS EMPREGADOS DOS CONDÔMINOS

1º - Deve o condômino comunicar ao zelador, porteiro  a contratação e/ ou dispensa de seus empregados particulares, devendo na ocasião o condômino preencher formulário com os dados pessoais dos mesmos;

2º - É  terminantemente proibido,  a entrada de empregados dos condôminos no Edifício, quando acompanhados de pessoas estranhas ao Condomínio, exceto com autorização expressa do condômino. 

 DA PORTARIA E PORTAS DE ENTRADA

-  A entrada principal deverá  permanecer constantemente fechada para maior  segurança dos condôminos, que deverão utilizar suas chaves para ingresso no edifício.  O acesso de visitantes, só será liberado após sua identificação através de interfone, diretamente pelo condômino a ser visitado;

2º - Fica expressamente proibida a aglomeração ou permanência de pessoas junto à portaria do Edifício, bem como o manuseio ou utilização de interfones, devendo este, ser operado exclusivamente pelos porteiros;

3º - Fica expressamente proibida a subida até os apartamentos de entregadores ou outros profissionais de qualquer espécie, tais como: vendedores ambulantes, prestamistas, representantes de ordens religiosas, ou de pessoas com fim de angariar donativos, devendo os mesmos ser recebidos na portaria do prédio.

DAS MUDANÇAS E ENTREGAS DE MATERIAIS

1º -
Em casos específicos e fora do horário permitido, deverá ser encaminhada solicitação ao Síndico,  com antecedência de 48 horas, que decidirá sobre o assunto;

2º - Os Condôminos deverão avisar, previamente, ao Condomínio, por escrito, sobre as mudanças, entregas e retiradas de móveis ou equipamentos a fim de ser providenciada a colocação de proteção no elevador de serviço, de acordo com o estabelecido no  Art.67ºdo presente Regulamento Interno;

3º - Os fornecedores só poderão permanecer no Condomínio, o tempo necessário para desempenho de sua tarefa, devendo sempre utilizar a entrada de serviços do Edifício;

2º - É  proibido a permanência de empreiteiros, fornecedores ou quaisquer outros prestadores de serviço nas dependências do condomínio, a não ser com expressa autorização do Síndico;

DAS CORRESPONDÊNCIAS

1º - A correspondência será recebida pelo preposto do Síndico que providenciará, diariamente, a distribuição aos condôminos. Na impossibilidade de entrega, a mesma ficará na portaria, a disposição do condômino.

DOS ASPÉCTOS GERAIS DE UTILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO

1º -
Os moradores devem proceder, no interior dos prédios, de acordo com os preceitos da mais estrita moralidade e respeito mútuo, organizando o seu modo de vida de maneira a não trazer aborrecimentos e provocar queixas dos demais moradores;

2º -
Não usar, nem permitir que usem para fins diversos daqueles a que se destinam, as partes e coisas comuns do Condomínio;

3º - É  expressamente proibido  a sublocação ou cessão, sob qualquer pretexto, de quartos ou outras dependências dos apartamentos;

4º - Os apartamentos de Edifício, destinam-se exclusivamente ao uso residencial e são estritamente familiares, devendo-se guardado o recato e a dignidade compatível com a moral e o bom renome dos demais moradores;

5º- É  proibido aos condôminos, seus dependentes, familiares, funcionários particulares e visitantes, apresentarem-se ou transitarem pelas áreas comuns do Edifício (Ex: halls, corredores, terraços, jardins, garagens, elevadores, etc.) trajando pijamas, robe, roupas de banho sem cobertura, ou qualquer outra vestimenta atentatória à moral e incompatível com os bons costumes, com o decoro e respeito mútuo;

6º - É proibido a permanência de volumes, objetos ou materiais de qualquer natureza nos halls, garagens, áreas de acesso ou demais partes comuns;

7º - Os condôminos, seus dependentes, familiares, funcionários particulares e visitantes, devem abster-se de brincar, namorar, praticar jogos em quaisquer das áreas comuns do Edifício, especialmente no hall social de entrada, que se destina tão somente à permanência temporária de visitantes, bem assim, na garagem;

8º - É  proibido aos condôminos, seus dependentes, familiares, funcionários particulares e visitantes, alterar, prejudicar e danificar as partes comuns do Edifício, suas dependências, instalações e decoração, mediante o emprego de qualquer meio ou artifício.

9º- A utilização da unidade residencial deve sempre respeitar as normas definidas pela Convenção e por este Regulamento Interno e em especial, as relativas à segurança do Edifício, a Legislação Municipal, Estadual e Federal pertinente, bem como as relativas à boa vizinhança

DO SILÊNCIO

1º- 
Das 22:00 às 9:00 horas da manhã seguinte,(conforme Convenção e Regimento Interno)os moradores do Condomínio deverão guardar o máximo de silêncio, evitando produção de ruídos, sons e odores que possam perturbar o sossego e o bem estar dos demais moradores.

2º -  Em qualquer horário, devem os condôminos, manterem o volume de seus aparelhos de som, televisores, rádios ou quaisquer outros instrumentos musicais, em nível baixo, de forma a não incomodar ou  perturbar os demais condôminos, bem como, devem evitar pular, jogar bola, arrastar móveis ou praticar qualquer ato que importe em provocar ruídos excessivos. 

 DAS OBRAS E REFORMAS

1º–
Todas as reformas dos apartamentos  que produzam ruídos susceptíveis a  incomodar os vizinhos, deverão ser previamente comunicados por escrito ao Síndico e apenas serão permitidas, se forem realizadas em dias úteis das 8:00 às 17:00 horas ou conforme Regimento Interno.)

2°–  A entrada de materiais de construção  para a reforma dos apartamentos, deverão ser feitas em sacos herméticos a fim de não sujar áreas comuns e elevador. É terminantemente proibida a utilização do elevador para a entrada e retirada de material de construção e entulho;

DA LIMPEZA E CONSERVAÇÃO

1º -
As partes comuns do Condomínio serão rigorosamente limpas e fiscalizadas pelo preposto do Síndico, sendo obrigação dos moradores, colaborarem na conservação dessa limpeza.

2º - Fica terminantemente proibido depositar sacos de lixo  nos corredores do edifício e coloca-los na lixeira durante o dia, aos domingos e feriados e antes das 19:00 horas de segunda a sábado. O lixo, deverá estar acondicionado em sacos plásticos em perfeito estado e devidamente amarrados, a fim de se evitar derramamentos e/ou vazamentos. Os sacos deverão ser transportados somente pelas escadas;

ÁGUA, LUZ E ESGOTO

1º -
Não é permitido usar água, instalações elétricas e hidráulicas em áreas comuns para lavagem ou conserto de veículos;

2º - Os moradores obrigam-se a impedir todo e qualquer desperdício de água, ou consumo desnecessário, sendo facultadas ao Síndico a competente fiscalização;

3º - Depois das 22:00 horas as luzes principais do hall social e das escadarias deverão permanecer desligadas, ficando apenas ligadas as luminárias externas, sendo que cada condômino deve zelar pelo cumprimento deste item;

4º - É proibido atirar restos de comida, matérias gordurosas ou qualquer outro produto e objeto, bem como utilizar soda cáustica, ácidos ou outras substâncias corrosivas, nos aparelhos sanitários, cozinha ou ralos das unidades autônomas, respondendo o condômino responsável pelo entupimento de tubulações e demais danos causados neste particular.

DA UTILIZAÇÃO DAS VAGAS DE  GARAGENS

1º -
As vagas de estacionamento, deverão ser utilizadas pelos condôminos sem que haja interferências na vaga vizinha, sendo ainda, obrigatório o uso do adesivo/crachá de identificação, que deverá ser colocado no pára-brisa do veículo, para as averiguações devidas ou emergências;

2º - Havendo perda ou extravio do adesivo/crachá, o condômino deverá comunicar, imediatamente ao Síndico, para as providências cabíveis, sendo que a segunda via do mesmo será fornecida mediante o pagamento de uma taxa correspondente ao preço de aquisição;

3º - Não é permitido lavar, consertar, lubrificar, limpar ou efetuar qualquer outro serviço, mesmo que seja feito nos limites da vaga correspondente ao apartamento.  A execução de pequenos reparos e consertos, tais como, a troca de pneus e velas, em veículos absolutamente impossibilitados de remoção, será entretanto permitido, desde que a segurança e o fluxo normal de veículos na garagem não fique prejudicado;

4º - Não é permitido parar ou estacionar os respectivos veículos, senão nos locais para tanto destinados e nas vagas correspondentes ao apartamento, sendo expressamente proibida a utilização, mesmo que temporária, a vaga de outro morador;

5°-  É expressamente proibido fumar na garagem, pois a emanação de gases e eventuais vazamentos de combustível aumentam o risco de incêndio;

6° - É expressamente proibido a permanência, sob qualquer pretexto, de automóveis estranhos ao condomínio na garagem;  

7°– O condômino que for utilizar somente uma de suas duas vagas, somente poderá ocar a outra a pessoa residente no edifício, mediante autorização por escrito do Síndico.

8° - Recomenda-se a todos os motoristas, velocidade máxima de 10 km/h, além do uso moderado do farol, por ocasião da entrada e saída, atentando à circulação de crianças e adultos;

9° - Nas vagas, como também em toda a garagem, mesmo que não usadas para o estacionamento de veículos não poderá permanecer nenhum outro objeto, como: caixas, vasilhames, carrinhos, material de construção, entulho, etc.;

10º - As motos deverão ser estacionadas de maneira a não prejudicar a circulação dos veículos;

11º - É expressamente proibido o uso de buzina nas áreas de trânsito e internas do Condomínio;

12º - É proibido o uso da garagem para realização de jogos, brincadeiras, passeios de bicicleta, patins ou qualquer outro tipo de recreação;

13º - Qualquer dano causado por um veículo a outro, será de inteira responsabilidade do proprietário do veículo causador do dano, devendo o mesmo ressarcir o prejuízo na melhor forma acordada entre as partes, não cabendo ao Condomínio qualquer responsabilidade;

14º - O Condomínio não se responsabiliza por danos de qualquer natureza, roubo, furto, incêndio e etc. ocorridos nos veículos estacionados na garagem;

15º - A entrada de veículos é preferencial sobre a saída;

16°– É obrigatório que o condômino ao sair e principalmente ao entrar, aguarde o portão da garagem a se fechar;

DOS ANIMAIS DOMÉSTICOS

1º -
Aos condôminos é permitida a posse de animais domésticos de pequeno porte, entendendo-se como tal aqueles que possam ser carregados no colo;

2°– É terminantemente proibida a posse de animais de grande porte e daqueles proibidos pela legislação sobre Posse e Comercialização de Animais Silvestres.

3º - Os condôminos devem atentar para seus animais não desrespeitarem a Legislação referente à Lei do Silêncio, que determina que não se deve produzir barulhos que possam causar transtornos aos vizinhos, assim como, as leis de conservação e limpeza.

4º - Todos os animais domésticos devem estar devidamente vacinados contra moléstias que normalmente os atingem, ficando o condômino obrigado a exibir os atestados de vacina devidamente atualizados, sempre que solicitado pelo Síndico;

5º - Todos os animais domésticos devem permanecer unicamente nos apartamentos de seus proprietários.

6º - É terminantemente proibido que animais domésticos circulem nas áreas comuns do Condomínio, sendo que em seus deslocamentos somente serão utilizadas as escadas de serviço e a garagem; 

7º - No momento do trânsito dos animais domésticos pelas escadas e áreas comuns, os mesmos deverão ser carregados no colo por seus proprietários.

8º - Se por qualquer eventualidade animais domésticos circularem livremente pelas áreas comuns, seus proprietários serão responsabilizados por todo e qualquer dano que os mesmos venham a causar nestas áreas comuns; 

9º - Se por ventura, animais domésticos venham a causar qualquer tipo de constrangimento físico a qualquer morador ou funcionário, seus proprietários serão responsáveis por qualquer indenização devida a terceiros.

10º - Na eventualidade de qualquer transgressão as normas acima descritas, os proprietários de animais domésticos serão advertidos e/ou multados, de acordo com o disposto no Art. 118°do presente Regulamento Interno.   

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

1° -
Compete a todos os moradores e empregados do Condomínio fazer cumprir o presente Regulamento Interno, levando ao conhecimento do Síndico qualquer transgressão do mesmo;

2º - Compete aos condôminos prestigiarem  e acatarem as decisões do Síndico, Subsíndico, Administradora, e especialmente, das Assembleias Gerais.

3º - O registro de sugestões, reclamações e pedidos de providência, deverá ser feita por escrito, e entregue na portaria para o Síndico;
4º - Nos contratos de locações deverá ser feita referência expressa a este Regulamento Interno, respondendo o proprietário da unidade, por eventuais desobediências dos locatários ou ocupantes, estando incurso nas penas pecuniárias na forma estabelecida pela Convenção de Condomínio.

5º  - Os casos omissos serão resolvidos pelo Síndico  com a assistência de seu Conselho Consultivo, à vista das disposições legais da Lei n. º 4.591/94 e legislação Subsequente.

LEGISLAÇÃO
Tributário
1. Porque no ato do pagamento é descontado 11% do valor do serviço contratado com pessoa física (autônomo)?
Para atender a Legislação previdenciária (Instrução Normativa n.º 3, de 14/07/2005) que obriga a empresa/Condomínio a reter 11% do valor bruto do serviço prestado que deverá ser recolhido em favor do INSS, observado o limite máximo de contribuição previdenciária em vigor no mês de pagamento.

O Condomínio também fica obrigado a recolher 20% sobre o valor contratado em favor do INSS.

2. O Condomínio tem que reter e recolher 11% sobre a remuneração recebida pelo Sindico? E quando ele é isento dos pagamentos das cotas

. A Previdência Social classifica o síndico que recebe remuneração direta (prolabore) ou indireta (isenção do pagamento de cota condominial) como contribuinte individual que presta serviço ao condomínio, e que nesta situação, qualquer que seja a forma da sua remuneração, ele deve contribuir para o INSS.

Quando a remuneração é direta (prolabore), deve ser retido na fonte, no ato do pagamento, o equivalente a 11% da sua remuneração, limitado ao valor máximo do salário de contribuição.

Além da parcela retida na fonte, o condomínio também deverá recolher a parcela do tomador do serviço, equivalente a 20% da remuneração bruta do síndico no mês.

Quando a remuneração é indireta (isenção do pagamento de cota condominial), não há que se falar em retenção na fonte, mas o condomínio continua obrigado a recolher parcela do tomador do serviço, equivalente a 20% ao somatório das cotas condominiais no mês de que o síndico for isento do pagamento.

3. O tomador do serviço (condomínio) responde pelos direitos trabalhistas dos empregados da empresa (pessoa jurídica) prestadora de serviço que envolva cessão de mão-de-obra, por exemplo: obra de reforma da fachada ou serviço de segurança?A súmula 331 do TST, em seu inciso IV, dispõe que o inadimplemento das obrigações trabalhistas por parte do empregador implica a responsabilidade subsidiária do tomador de serviços quanto àquelas obrigações.
Desta forma, deve o condomínio condicionar o pagamento dos serviços à apresentação de cópia dos comprovantes de quitação das obrigações trabalhistas e previdenciárias (recolhimento do INSS, recolhimento do FGTS e pagamento de salários).

1. Existe alguma jurisprudência que possa definir o que é comportamento antissocial?
A questão do antissocial, ainda não ficou definido pela nossa jurisprudência, aliás nem por sentenças de 1ª Instância.
Cada caso é um caso, e depende, do nível sócio-econômico de cada condomínio, e de seus moradores. Esse tipo de procedimento antissocial, dever ser analisado pela A.G.E. a ser convocada e decidida se esta ou aquela atitude do morador fere os preceitos de ética, moralidade, dentro da sociedade comunheira, a justificar aquela penalidade prevista no C.C.
A penalidade só pode ser imposta se obtiver o quorum legal previsto, equivalente a ¾ das frações ideais.
Sendo aprovada a penalidade, esta torna-se dívida liquida e certa, podendo ensejar ação de cobrança.

2. A quem cabe o pagamento das despesas de Fundo de Reserva, proprietário ou inquilino?
A constituição do fundo de reserva é do locador, mas a sua reposição, se ele for usado para cobrir despesa ordinária, é do locatário - artigos 22 e 23 da Lei 8245/91.

3. É necessário adequar as convenções ao atual Código Civil?
Com a entrada em vigor do Código em 11 de janeiro de 2003, diversos tópicos constantes das atuais convenções deverão ser adequados às novas regras, sendo portanto, conveniente a alteração desses itens, pois os mesmos não terão aplicabilidade se forem contrários ao Código Civil.

A novidade trazida pelo Código Civil (Lei nº 10.406/02) no que diz respeito à aplicação de penalidades, como é o caso do descumprimento dos deveres dos condôminos estabelecidos nos incisos  II a IV do art. 1336;  o reiterado descumprimento dos deveres; e o comportamento antissocial, são questões que para sua efetividade, necessitarão de previsão na convenção, disciplinando inclusive o processo de aplicação das penalidades, abrindo prazo para defesa.

4. Quais as atribuições do Sindico?

5. De quem é a responsabilidade por eventuais acidentes causados em função da queda de objetos colocados ou mantidos nas janelas das unidades?
Não sendo possível identificar a unidade de origem do objeto que causou danos pessoais ou materiais, a responsabilidade é do Condomínio, que fica com a obrigação de indenizar a pessoa atingida. Caso identifique a unidade, o condomínio poderá dela cobrar regressivamente o que tiver sido obrigado a indenizar.

6. Havendo infiltração de uma unidade para outra, o Síndico ou o condomínio tem alguma responsabilidade no reparo?
Não. O condomínio representado pelo síndico atua apenas mediador em casos de conflito entre os condôminos. O condômino de uma unidade prejudicada por infiltração proveniente de outra unidade, se não conseguir solução amigável para o problema, deve tomar medidas legais cabíveis no caso.

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